Погашаете заем имуществом?
Будьте добры, пожалуйста, начислите НДС.

В другой статье мы рассматривали вопрос налогообложения прибыли (для компаний на ОСН) или единым налогом (для УСНщиков) операций предоставления отступного в виде имущества в счет погашения займа. Вот ссылка на эту статью:
Нужно отметить, что у сделок по предоставлению отступного, в т.ч. в счет погашения займа, есть и другое неприятное последствие для налогоплательщиков, находящихся на общей системе налогообложения или на УСН с обязанностью уплачивать НДС.

Начнем с того, что возврат займа, т.е. прекращение обязательства, может быть осуществлено по соглашению сторон уплатой денежных средств или передачей иного имущества. На это прямо указывает статья 409 ГК РФ.

Однако если ваша компания, будучи плательщиком НДС, погашает заем имуществом, то со стоимости переданного имущества, нужно начислить НДС.
Все дело в том, что согласно НК РФ, а именно пп. 15 п. 3 ст. 149, освобождены от НДС операции по получению/возврату займа и кредита (и процентов по ним) в денежной форме. В НК так и написано: "операции займа в денежной форме". При подписании соглашения об отступном в виде имущества меняется изначальная форма погашения долга. Вместо денежных средств возвращается имущество. При этом в день подписания соглашения об отступном у заемщика более нет обязательств по возврату займа, но есть новое обязательство по передаче имущества. А вот передача имущества трактуется налоговым кодексом, естественно, как реализация. И у этой реализации есть вполне себе ощутимая стоимость. Обычно за сумму реализации принимается стоимость, согласованная в договоре об отступном, а она там, скорее всего, будет равна, сумме остатка долга на день подписания такого соглашения, если соглашение об отступном заключено с целью погасить заем (также может использоваться рыночная стоимость передаваемого имущества).
В качестве показательного примера можно привести дело №А08-6391/2023 от 30.08.2024, рассмотренное АС Центрального округа.
В этом деле, как установил суд, компания набрала долгов у своего учредителя на крупную сумму. Будучи несостоятельной расплатиться по долгам с учредителем деньгами, компания заключила с учредителем соглашение об отступном, по которому компания в счет оплаты займа передает учредителю недвижимое имущество - здание и земельный участок. Нужно также отметить, что компания-то находилась на общей системе налогообложения. Налоговая инспекция при проверке компании посчитала, и суд ее поддержал, что компания должна была уплатить НДС со стоимости переданного здания (операции по реализации земельных участков не облагаются НДС). Суд признал, что в данном случае имела место реализация имущества. То, что имущество было отчуждено в форме соглашения об отступном не имеет значения. Более того, пп.1 п.1 ст. 146 НК РФ прямо говорит о том, что объектом обложения НДС признается "реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказание услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав.
П.3 ст. 38 НК РФ специфицирует: "Товаром для целей настоящего Кодекса признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации". Так что недвижимость - это тоже товар в целях НК РФ. Так что получите, распишитесь.

Еще момент. Что если рыночная стоимость передаваемого имущества существенно отличается от стоимости, согласованной в договоре об отступном? Какие тут риски для сторон сделки? Что ж, ИФНС на местах не вправе оценивать рыночный уровень цен в сделках. Соответствие цены сделки рыночному уровню проверяет ФНС в ходе специальной проверки. И то, под проверку попадают сделки, признаваемые контролируемыми. Поэтому во многих случаях при налогообложении сделок об отступном за стоимость реализации берется согласованная сторонами стоимость в соглашении об отступном. Однако, если будет выявлено несоответствие цены такой сделки рыночному уровню, то теоретически могут быть такие последствия для стороны, которая передает отступное: доначисление НДС, исходя из более высокой рыночной цены, доначисление налога на прибыль, если стоимость переданного имущества существенно ниже остатка займа.